住宅ローンを返済中でも、家を売却することはできます。ただし、一般的には買主へ引き渡すまでに住宅ローンを完済し、金融機関が設定している抵当権を抹消できる状態にする必要があります。
大切なのは、査定価格の高さだけを見るのではなく、ローン残高と売却にかかる費用を含めて「最終的にいくら手元に残るか」を確かめることです。
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住宅ローンが残っていても
売却できます
抵当権とは、住宅ローンの返済が滞った場合に金融機関が不動産を担保として扱える権利です。買主へ安心して所有権を移すため、売却の決済日に受け取る代金などでローンを完済し、所有権移転とあわせて抵当権抹消の手続きを行うのが一般的です。
「残債と費用を差し引いた手取り額」で考える。
売却活動を始める前に金融機関へローン残高を確認し、不動産会社の査定と照らし合わせましょう。
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最初に確認したい3つの金額
1住宅ローンの残高
返済予定表や金融機関の残高証明、インターネットバンキングなどで現在の残高を確認します。完済予定日によって金額が変わるため、具体的な売却時期が決まったら金融機関へ一括返済額も確認します。
2想定される成約価格
広告に出ている売出価格だけでなく、条件の近い成約事例、競合物件、建物の状態などをもとに査定します。査定価格は売却を保証する金額ではないため、現実的な成約見込みも確認することが大切です。
3売却にかかる費用
仲介手数料、印紙税、抵当権抹消の登記費用、一括返済手数料などを見込みます。必要に応じて測量、残置物撤去、引っ越しなどの費用も加えて考えます。
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アンダーローンと
オーバーローン
売却代金で完済できる
売却代金がローン残高と諸費用を上回る状態です。決済時にローンを完済し、抵当権を抹消して引き渡します。
売却代金だけでは足りない
売却代金がローン残高と諸費用を下回る状態です。不足分を自己資金などで補えるか、早めの検討が必要です。
判断するときは「査定価格 − 売却費用」と「ローン残高」を比べます。住み替え先の資金も必要な場合は、売却後の生活費まで含めて無理のない計画を立てましょう。
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売却から引き渡しまでの流れ
- 金融機関へ住宅ローン残高を確認する
- 不動産会社へ査定を依頼する
- 手取り額と売却スケジュールを確認する
- 媒介契約を結び、販売を開始する
- 購入申込みの価格・条件を調整する
- 売買契約後、金融機関へ完済手続きを申し込む
- 決済日に完済・抵当権抹消・所有権移転・鍵の引き渡しを行う
金融機関や司法書士との調整が必要になるため、売買契約から決済までの期限は余裕をもって設定します。
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売却代金で完済できない場合
不足額を自己資金で補える場合は、売却と同時に完済できる可能性があります。住み替えを伴う場合は、新居のローンへ不足分を組み込む「住み替えローン」が選択肢になることもありますが、金融機関の審査があり、借入額や返済負担が大きくなる点に注意が必要です。
返済が難しくなっている場合は、延滞する前に金融機関へ相談することが重要です。金融機関の同意を得て売却する任意売却という方法もありますが、信用情報や売却条件に影響する可能性があるため、専門家と慎重に進めます。
まず残債と査定価格を並べてみましょう。
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住み替えは「売り先行」と
「買い先行」を比較
売り先行
先に自宅を売却するため資金計画を立てやすい方法です。新居が決まるまで仮住まいが必要になる場合があります。
買い先行
新居を確保してから売却できます。一時的な二重ローンや、売却が長引くリスクを確認しておく必要があります。
どちらが適するかは、自己資金、ローン残高、売却期限、ご家族の予定によって異なります。売却と購入を同じ窓口で相談すると、日程と資金のずれを整理しやすくなります。
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売却時に見込んでおきたい費用
- 仲介手数料
- 売買契約書の印紙税
- 抵当権抹消の登録免許税・司法書士報酬
- 金融機関の一括返済手数料
- 引っ越し、測量、解体、残置物撤去など物件ごとの費用
- 売却益が出た場合の譲渡所得税・住民税
マイホームの売却では、一定の要件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。住宅ローン控除など他制度との関係もあるため、適用の可否は税務署や税理士へ個別にご確認ください。
CONSULTATION
売れる価格と残債を並べて、
無理のない方法を考えます
クレッセントベースでは、売却査定だけでなく、住宅ローン残高や住み替え時期を含めて売却計画を整理します。「まだ売るか決めていない」「手元にいくら残るかだけ知りたい」という段階でもご相談いただけます。